中博策略深铁收紧“输血口”？万科一笔20亿元债券寻求展期

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　　来源：国际金融报

　　万科A（000002.SZ）与万科企业（02202.HK）结束了一天的震荡，但万科还没有。

　　11月27日，万科系两个上市平台同步低开，持续走低。其中，万科A以5.6元的价格低开，截至收盘跌7.13%，报5.47元；万科企业则以3.67港元的价格低开，盘中虽有拉升，但不改跌势，最终收跌7.73%，收盘价3.58港元。

　　债券端同样出现大幅波动。

　　今日早盘，万科企业境内债早盘集体跳水，深交所公告称，“22万科02”“22万科06”“21万科04”“23万科01”“22万科04”“21万科06”等因盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过30%，债券实施临时停牌。

　　股债异动源自前一日的一则公告。

　　11月26日，万科在上清所披露公告，称将于12月10日召开“22万科MTN004”债券持有人会议公告，对本期债券展期相关事项进行审议。据悉，该笔债券年利率3%，余额为20亿元，本金兑付日为2025年12月15日。

　　这意味着，挣扎了许久的万科还是走入“穷巷”。

　　2024年，万科录得归母净利润亏损494.78亿元，叠加偿债高峰将至、流动性危机到来，大股东深铁加速接管万科。后者核心高管阵容生变，组织架构调整，一系列改革措施开启，主线任务是化债、创收。

　　数据显示，今年万科有数个偿债高峰。其中，一季度有4笔债券到期，合计未偿还金额约90亿元；境外债则在5月迎来高峰，当月有4.55亿美元需要兑付；7月又是一个高峰，集中在当月需兑付的债务达62.63亿元。

　　深铁对这些债务给予了真金白金的支持。

　　有媒体统计，自2月10日首次提供借款以来，截至11月12日，深铁已陆续向万科提供了超300亿元的股东借款，用于偿还到期债务。另外根据半年报数据，万科在上半年的公开债全部如期兑付，2027年之前已无境外公开债到期。

　　11月初，万科公告表示与深铁签署《框架协议》，内容是关于借款，即在2025年以来至2025年度股东会召开日期间（2026年6月30日前），公司拟向深铁申请不超过220亿元的借款额度，借款额度包括《框架协议》生效之前已实际发生但公司未提供抵/质押担保措施的信用借款，及已提供担保但后续确认担保无法实施或部分无法实施的借款。

　　截至该公告日，深铁已提供的无抵/质押担保借款合同金额为203.73亿元，实际提款金额为197.1亿元。以此计算，万科还有22.9亿元的借款额度。

　　此后的股东大会上，深铁仍表示将帮助万科有序化解风险，摆脱困境。

　　但如今的展期动作是一个信号：深铁或已收紧“输血口”。

　　58安居客研究院院长张波向《国际金融报》记者表示，万科此次债务展期，无疑是中国房地产行业深度调整进程中的标志性事件，其释放的行业信号具有双重核心指向：一方面明确宣告了过去依赖“高负债、高杠杆、高周转”的粗放发展模式彻底终结；另一方面则清晰传递出企业长期依赖单一股东输血的模式难以为继，万科作为行业头部企业，其转型路径必然要转向“内生性造血”的自主突破。

　　其认为，从周期维度观察，短期3至6个月内，企业大概率将面临信用评级调整、公开市场融资渠道收紧的阵痛期，尤其是本期债券展期方案能否获得持有人共识，仍需关注债权人与企业间的利益平衡细节。

　　但若将视野拉长至“十五五”开局的1—2年周期来看，若万科能以坚决的执行力推进非核心资产处置变现、优化债务结构的系统性重组，同步锚定“十五五”期间居住消费升级需求深化产品力，其实现转型重生的可能性值得期待。

　　广东住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉也称，目前万科境内债务共有217.98亿元，而未来12个月内的兑付高峰在今年12月。尽管深铁给予了其大额借款额度，但这种支持要放在股东责任、股权价值最大化、总部企业风险防范的框架内，且要遵循市场化、法制化的原则，而不是一味的救助。

　　他强调，近期新房交易市场继续下滑，且相比2021年高峰，下滑态势依旧存在，必然导致企业自我造血（销售回款）的功能削弱，且企业前期债务集中在近年来偿还，资金链本就紧张，万科也无法例外。

　　国家统计局数据显示，今年前10月，全国新建商品房销售额为6.9万亿元，同比下降9.6%，其中住宅销售额6.07万亿元，同比下降9.4%。

　　房地产市场仍在筑底。